Kiralananın Tahliyesi Davası Nedir? Kapsamlı Rehber

Kiralananın Tahliyesi Davası Nedir? Kapsamlı Rehber

Kiralananın tahliyesi davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca kiraya verenin, kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağlamak amacıyla açtığı hukuki süreci ifade eder. Kiralananın tahliyesi davası, kira ilişkisinin doğası gereği, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını dengelemeyi amaçlayan karmaşık bir süreçtir.

1. Kiralananın Tahliyesi Davasının Hukuki Dayanağı ve Türleri

Kira tahliye işlemleri, TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin özel hükümleri (TBK m. 347 ve devamı) ile düzenlenir. Tahliye nedenleri, temel olarak iki ana başlık altında toplanır:

1.1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Bu nedenler, kiraya verenin bizzat kendisinin, kanunun izin verdiği şartları sağlaması halinde ortaya çıkar.

Harika! Kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenlerini içeren bu bölümü, hukuki dayanakları ve kritik süreç detayları ile birlikte kapsamlı bir şekilde detaylandırıyorum.

1. Kiralananın Tahliyesi Davasının Hukuki Dayanağı ve Türleri

Kiralananın tahliyesi davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347 ve devamındaki hükümlere dayanılarak açılan, kira ilişkisini sonlandırmaya yönelik davalardır.

1.1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri (TBK m. 350)

Bu nedenler, kiraya verenin bizzat kendisinin veya yakınlarının taşınmaza duyduğu zorunlu ihtiyaca veya taşınmazda yapılması gereken esaslı değişikliklere dayanır.

1.1.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun (çocukları, torunları, anne ve babası) o taşınmaza gerçekten, zorunlu ve samimi olarak ihtiyacı olması durumunda açılır. Bu, en sık rastlanan kiracı Kiralananın Tahliyesi Davası türüdür.

• Zorunluluk ve Samimiyet Kriteri: İhtiyacın sadece teorik bir arzu olmaması, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay, bu ihtiyacın davaya konu taşınmaz olmadan giderilememesi gerektiğini kabul eder. Kiraya verenin aynı bölgede boş ve benzer nitelikte başka bir taşınmazı varsa, ihtiyaç samimi kabul edilmez.
• Hak Sahipleri: Davayı açabilecek kiraya verenin, sadece kendisinin değil, aynı zamanda altsoy, üstsoy ve eşinin ihtiyacı için de dava açma hakkı vardır. Kardeş, amca veya yeğen gibi yan hısımlarının ihtiyacı bu kapsama girmez.

Hukuki Süreç Detayları	Açıklama ve Süreler
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi	Kiralananın tahliyesi davası açılmadan önce, ihtiyacın samimi olduğunu gösteren bir ihtarın kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi, kira sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce kiracıya ulaşmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süresi (Hak Düşürücü)	Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Eğer ihtarname yasal süreden (bir ay) önce çekilmişse, bu bir aylık sürenin geçmesi beklenebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi, bu bir aylık sürenin dolmasından itibaren işlemeye başlar ve hak düşürücü süreye tabidir.

 

1.1.2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, yeniden inşası veya imarı amacıyla boşaltılması zorunluysa, bu gerekçeyle de kiralananın tahliyesi davası açılabilir.

• Zorunluluk Şartı: İnşa veya onarım sırasında kiralananda oturmanın imkânsız olması gerekir. Sadece estetik amaçlı veya küçük tadilatlar için tahliye istenemez.
• Süreler: Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabileceği gibi, sözleşme bitmeden en az bir ay önce ihtar çekerek yeni dönemin sonunda da dava açma hakkına sahiptir.
• Yeniden Kiralama Yasağı: Bu nedenle tahliye edilen taşınmazın, üç yıl süreyle eski kiracıya öncelik tanınmadan başkasına kiralanması yasaktır (TBK m. 355).

1.2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri (TBK m. 352)

Bu nedenler, kiracının sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya kanuna aykırı davranışları nedeniyle kiraya verenin tek taraflı olarak fesih hakkı kazanmasıyla ilgilidir.

• Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Kiracının kira bedelini ödemede gecikmesi (temerrüde düşmesi) durumunda, kiraya veren iki farklı yol izleyebilir:
  1. İcra Yolu: Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılır ve takip sırasında borçluya 30 gün içinde ödeme yapması ihtar edilir. Süreye rağmen ödeme yapılmazsa tahliye talep edilir.
  2. İki Haklı İhtarname Yolu: Kiracı, bir kira yılı içinde farklı aylara ait iki haklı ihtara sebep olursa, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde kiralananın tahliyesi davası açılabilir.
• Taşınmazı Başkasına Devretme/Kullanma: Kiracının kiralanan yeri izinsiz olarak alt kiraya vermesi veya kira amacı dışında kullanması, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve TBK m. 316 uyarınca kiraya verene derhal fesih ve tahliye hakkı verir.
• Kiracının Taahhüdü (Tahliye Taahhüdü): Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde boşaltmaması durumunda, o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya kiralananın tahliyesi davası başlatılabilir. Bu taahhüdün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmesi şarttır.

Elbette, makalenizin “Kiralananın Tahliyesi Davası Süreci ve Süreleri” başlıklı bu bölümünü, hukuki prosedürleri ve süreç detaylarını kapsayacak şekilde derinlemesine detaylandırıyorum.

2. Kiralananın Tahliyesi Davası Süreci ve Süreleri

2.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görev ve yetki kuralları, davaların hızlı ve doğru mahkemede görülmesi açısından büyük önem taşır.

• Görevli Mahkeme: Kiralananın Tahliyesi davası, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a hükmü uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar arasında yer aldığından, kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılır. Asliye Hukuk veya diğer mahkemelerde açılması durumunda, mahkeme görevsizlik kararı verecektir.
• Yetkili Mahkeme: Yetkide ise iki seçenekli bir durum söz konusudur:
  1. Genel Yetkili Mahkeme (HMK m. 6): Davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi.
  2. Özel Yetkili Mahkeme (HMK m. 10): Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi olan, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Kiraya veren, bu iki mahkemeden birini seçerek davasını açabilir.

2.2. Dava Açma Şartları ve İspat Yükümlülüğü

Kiralananın tahliyesi davasının başarılı olabilmesi için, kanuni süreler ve usul şartlarının eksiksiz tamamlanması hayati önem taşır.

• Usul Şartlarının Tamamlanması: Kiracı Kiralananın Tahliyesi Davasının açılması için, kanunda belirtilen sürelerin ve usul şartlarının (örneğin kira süresinin bitiminden en az bir ay önce usulüne uygun ihtarname tebliği veya iki haklı ihtarın varlığı) tamamlanmış olması gerekir. Eksik bir ihtar veya hatalı bir süre başlangıcı, davanın reddine neden olabilir.
• İspat Yükü (İhtiyaç Davası): Özellikle ihtiyaç nedeniyle Kiralananın Tahliyesi Davasında, ispat yükü tamamen kiraya verene aittir. Kiraya verenin ihtiyacının:
  • Samimi olduğu (keyfi veya spekülatif olmadığı),
  • Zorunlu olduğu (başka bir taşınmazla giderilemeyeceği),
  • Sürekli olduğu (geçici bir heves veya kısa süreli bir durum olmadığı) somut delillerle ispatlanmalıdır. Bu ispat genellikle tanık beyanları, tapu kayıtları, mesleki veya sağlık durumuyla ilgili belgelerle desteklenir.
• Hukuki Dinlenilme Hakkı: Kiracı, savunma hakkı kapsamında, kiraya verenin ihtiyacının samimi olmadığını iddia edebilir ve buna ilişkin karşı delillerini sunabilir.

2.3. Kiralananın Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?

Kiralananın Tahliyesi Davası ne kadar sürer sorusunun kesin bir cevabı olmamakla birlikte, ortalama süre mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanma hızına ve itiraz süreçlerine bağlıdır.

Aşama	Uygulama Yöntemi	Ortalama Süreç (Yaklaşık)
I. Yargılama (Yerel Mahkeme)	Basit yargılama usulüne tabi olan bu davalarda, dilekçeler aşaması, ön inceleme ve tahkikat (keşif, tanık dinleme, bilirkişi incelemesi) yapılır.	6 ay – 12 ay
II. Bilirkişi ve Keşif	Taşınmazın durumu veya ihtiyacın zorunluluğu gibi teknik konularda bilirkişi raporu istenmesi ve yerinde keşif yapılması yargılama süresini uzatır.	2 ay – 4 ay
III. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi)	Yerel mahkeme kararının bir üst mahkeme olan İstinaf Mahkemesi’ne taşınması.	6 ay – 18 ay
Genel Toplam	Kiralananın tahliyesi davasının kesinleşmesi için geçen süre.	1 yıl – 2 yıl (veya daha fazla)

• Ortalama Süre: Basit yargılama usulüne tabi olmasına rağmen, keşif, bilirkişi incelemesi ve istinaf süreçleri dâhil edildiğinde, bir kiralananın tahliyesi davasının bir yıl ile iki yıl arasında sürmesi yaygın bir durumdur.
• Dava Türüne Göre Değişkenlik: Kiracı Kiralananın Tahliyesi Davası ne kadar sürer sorusunun cevabı, davanın türüne göre büyük ölçüde değişir:
  • Temerrüt Davaları: Kira borcunun ödenmediği ve usulün tamamlandığı durumlarda ispat kolay olduğu için daha hızlı sonuçlanabilir.
  • İhtiyaç Davaları: İhtiyacın samimiyetinin araştırılması gerektiğinden, keşif ve bilirkişi gerektirebilir, bu da süreyi uzatır.
• İcranın Durdurulması: Tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvurulması halinde, kararın icrasının durdurulması (tehiri icra) için teminat yatırılması gerekir.

3. Tahliye Sürecinin Hukuki Sonuçları

Kiralananın tahliyesi davasının kesinleşmesi, kiraya veren için hukuki sonuçlar doğururken, aynı zamanda dürüstlük kuralı gereği bazı yükümlülükleri de beraberinde getirir.

3.1. Kiralananın Tahliyesi Davasının Kabulü ve Uygulama

Mahkemece tahliye talebinin kabul edilmesi, kiraya veren lehine kesin bir sonuç yaratır ve taşınmazın boşaltılması zorunluluğunu getirir.

• Mahkeme Kararının Etkisi: Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, kiracının taşınmazı boşaltmasına ve kira ilişkisinin sona erdiğine karar verir. Bu karar, kiracının taşınmazı rızasıyla tahliye etmesi için hukuki dayanak oluşturur.
• İcra Yoluyla Tahliye: Kiracı, mahkeme kararına rağmen taşınmazı rızasıyla ve belirlenen süre içinde boşaltmazsa, kiraya veren bu kararı İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre icraya koyar. Kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla tahliyeyi gerçekleştirebilir. İcra dairesi, kiracıya tebligat göndererek yasal süre içinde taşınmazı boşaltmasını ister; aksi takdirde taşınmaz, icra memurları ve emniyet güçleri eşliğinde zorla boşaltılır.

3.2. Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355) ve Tazminat Yükümlülüğü

Bu madde, kiracının haksız yere çıkarılmasını engellemeyi ve kiraya verenin beyan ettiği tahliye sebebine sadık kalmasını sağlamayı amaçlayan, kiracıyı koruyucu bir hükümdür. Bu yükümlülük, özellikle İhtiyaç nedeniyle Kiralananın Tahliyesi Davasını veya yeniden inşa/imar nedeniyle tahliye davasını kazanan kiraya veren için en önemli hukuki sonuçtur.

3.2.1. Yasağın Kapsamı ve Süresi

Yasak, dürüstlük kuralı gereğince, kiraya verenin beyan ettiği ihtiyacın veya inşaat amacının gerçekleşmesini zorunlu kılar.

• Üç Yıllık Süre Sınırı: Kiraya veren, taşınmazı tahliye ettikten sonra üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
• Yasağın Amacı: Yasağın amacı, kiraya verenin “ihtiyaç var” diyerek kiracıyı çıkarıp hemen ardından yüksek bedelle başkasına kiralamasının önüne geçmektir. Bu durum, kiraya verenin ihtiyacının samimi olmadığını gösterir.
• İhtiyaç Sahibinin Kullanımı: Kiralanan taşınmaz, tahliye sebebi olarak gösterilen (kiraya veren, eşi, altsoyu veya üstsoyu) kişi tarafından gerçekten kullanılmaya başlanmalıdır. Sadece tahliye edilen kişinin adına tescil edilmesi yeterli değildir.

3.2.2. Yasağın İhlali ve Yaptırımı

Yeniden kiralama yasağının ihlal edilmesi durumunda, eski kiracı kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı kazanır.

• Tazminatın Şartları: Tazminat yükümlülüğünün doğması için, kiraya verenin taşınmazı tahliye sebebi dışında (üçüncü bir kişiye) kiralamış olması yeterlidir. Eski kiracının bu ihlal nedeniyle bir zarara uğraması şartı aranmaz.
• Tazminatın Miktarı: Bu yasağa aykırı hareket eden kiraya veren, eski kiracıya ödemek zorunda olduğu tazminat miktarı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere Hâkim, somut durumun şartlarına göre bu miktarı artırabilir.
• İhlalin Tespiti: Eski kiracı, taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralandığını tespit etmesi halinde, ihlalin gerçekleştiği andan itibaren TBK m. 355’e dayanarak tazminat davası açabilir.

Sonuç: Özetle, tahliye, kira ilişkisinin haklı bir sebeple sonlandırılması ve taşınmazın kiracıdan geri alınması işlemidir. Gerek kiralananın tahliyesi davası gerekse kiracı Kiralananın Tahliyesi Davası, titizlikle yönetilmesi gereken hukuki süreçlerdir.